ROZLICZANIE KOSZTÓW CIEPŁA – KOMU POTRZEBNE TAKIE RADY ?
W „Rzeczpospolitej” w dodatku „Nieruchomości” z dnia 11.06.2007r. w dziale „zapytaj eksperta - podzielniki i ciepłomierze” opublikowana została opinia doradcy parlamentarnego ds. polityki mieszkaniowej, na temat zastosowania obowiązujących przepisów prawa dotyczących rozliczania kosztów ciepła w przypadku opisanym przez zarządcę budynku. Sprawa dotyczy rozliczania kosztów ogrzewania w 28 mieszkaniach położonych w siedmiu segmentach. Do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej wykorzystuje się kotły gazowe zainstalowane w każdym segmencie. Zarządca tych budynków zamierza wprowadzić indywidualny system rozliczania kosztów ogrzewania zgodnie z przepisami ustawy Prawo energetyczne. Jeden z właścicieli lokali ma w tej sprawie pewne wątpliwości więc zwrócił się o opinię do eksperta. Opublikowana w w/w dzienniku opinia jest szeroko komentowana nie tylko w środowisku zarządców budynków mieszkalnych.
W sprawie tego tekstu zwracają się do nas niektórzy zarządcy budynków prosząc o zajęcie stanowiska, ponieważ jak stwierdzają, pozostaje to w wyraźnej sprzeczności z obowiązującymi przepisami, także z tym, o czym dowiadywali się na konferencjach naukowo – technicznych, z artykułów czasopism branżowych a nawet na stronach internetowych dotyczących tej problematyki.
Najlepiej zapoznać się z całym opublikowanym tekstem, aby przekonać się jaką wiedzę i poglądy w zakresie rozliczania kosztów ciepła w budynku ma doradca parlamentarny ds. polityki mieszkaniowej i jak sugestywnie doradza zarządcy budynku aby ten nie stosował obowiązujących przepisów prawa. Sądzę jednak, że dla zrozumienia istoty problemu wystarczy zacytowanie niektórych stwierdzeń doradcy. Pytający na zadane pytania otrzymuje takie min. rady:
1. „Co prawda obowiązuje ustawa Prawo
energetyczne, ale w art. 45 ust. 9 jest mowa o zakupie ciepła. Tymczasem w
omawianym przypadku wspólnota nie kupuje ciepła, tylko gaz. Po drugie: nawet
gdyby wspólnota kupowała ciepło, to też jej nie dotyczą przepisy tej ustawy,
gdyż wspólnota jest podmiotem prywatnym i jako podmiot prywatny ma prawo wybrać
taki sposób rozliczania swoich opłat, jaki jej się podoba. Stanowią o tym
bowiem przepisy ustawy o własności lokali”.
Komentarz: Cytowany art. 45
Prawa energetycznego nie dotyczy rozliczania kosztów ciepła w budynku na
poszczególne lokale lecz zasad ustalania przez przedsiębiorstwo energetyczne
taryf dla paliw gazowych, energii w tym ciepła. Artykuł 45 ma pięć ustępów i
nie ma w nim ust. 9. Rozliczanie kosztów ciepła w budynku wielolokalowym
reguluje natomiast art. 45a tej ustawy, który w ust. 6 stanowi: „W przypadku gdy wyłącznym odbiorcą
paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczonych do budynku jest
właściciel lub zarządca, jest on odpowiedzialny za rozliczanie na poszczególne
lokale całkowitych kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub
ciepła.”
W opisanym przypadku wspólnota kupuje gaz na potrzeby kotłowni wbudowanej; dalej do lokali dostarczane jest ciepło na potrzeby ciepłej wody i ogrzewania. Użytkownicy lokali nie używają bezpośrednio gazu do podgrzania ciepłej wody lub dla potrzeb centralnego ogrzewania. Schemat rozliczania kosztów powinien być następujący: Dla każdej kotłowni należy ustalić koszt wyprodukowania ciepła ( jest to koszt zakupu gazu, serwis kotłowni i inne koszty ). Następnie koszt ciepła, zgodnie z art. 45 a Prawa energetycznego należy rozdzielić na poszczególne lokale. Aby to zrobić należy zainstalować odpowiednie urządzenia pomiarowe ( liczniki ciepła ) lub przyrządy wskaźnikowe ( podzielniki kosztów ogrzewania ).O tym, które z tych urządzeń zostanie zastosowane zależy jak jest rozprowadzone ciepło do poszczególnych lokali. Jest to jednoznaczny obowiązek nałożony przez ustawę na właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego.
2. Dalej doradca parlamentarny stwierdza: „Uważam, że sposób rozliczania opisany przez czytelnika jest bardzo dobry... nie ma najmniejszej potrzeby dokładać ciepłomierze; przecież ta wspólnota ma już zamontowane przepływomierze. Ciepłomierze musza dać taki sam wynik jak przepływomierze...”
Komentarz: Przepływomierze nie liczą ciepła tylko ilość przepływającej wody. Natomiast pomiar temperatury jest konieczny min. z tego powodu, że inną temperaturę ma woda użytkowa, inną woda w instalacji grzewczej. Ponadto temperatura wody powrotnej z instalacji centralnego ogrzewania zależy od poboru ciepła przez poszczególnych użytkowników lokali. Ciepłomierze nie mogą dać takiego samego wyniku jak przepływomierze, bo mierzą zupełnie coś innego.
3. Kolejne stwierdzenie Autora: „Natomiast
propozycja zainstalowania podzielników kosztów ogrzewania jest już zupełnie
kuriozalna. wiadomo bowiem nie od dziś, że podzielniki kompletnie się nie
sprawdzają, a rozpiętość w ich wskazaniach może sięgać nawet kilkuset procent.
W ogóle nie jest to urządzenie pomiarowe ( a ustawa wymaga urządzenia
pomiarowego ).
Komentarz: Art. 45a, ust. 8 stanowi, że do rozliczania kosztów zakupu ciepła na ogrzewanie stosuje się metody wykorzystujące ciepłomierze, urządzenia wskaźnikowe nie będące przyrządami pomiarowymi ( tj. podzielniki kosztów ogrzewania ) oraz powierzchnię lub kubaturę lokali. Zastosowanie przez właściciela lub zarządcę budynku konkretnej metody obwarowane zostało jednak warunkami wymienionymi w ust. 9:
- uwzględnić współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła wynikające z położenia lokalu w bryle budynku,
- zapewnić prawidłowe warunki eksploatacji budynku określone w odrębnych przepisach,
- stymulować energooszczędne zachowania użytkowników lokali,
- zapewnić ponoszenie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej.
Interpretacja tego ważnego dla odbiorców ciepła przepisu zawarta jest w
piśmie Departamentu Bezpieczeństwa Energetycznego Ministerstwa Gospodarki i
Pracy z dnia 22.09.2005r. przesłanym do
Stowarzyszenia ds. rozliczania energii zgodnie z jej zużyciem: „Dokonując, zgodnie z art. 45a ustawy,
wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne
lokale właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego musi mieć na uwadze
zapisy ust. 9, art. 45a ustawy, tzn. aby wybrana metoda stymulowała
energooszczędne zachowania lokatora oraz zapewniała ponoszenie opłat w sposób
odpowiadający zużyciu ciepła. Oznacza to, że metoda rozliczania kosztów ciepła
wykorzystująca powierzchnię lub kubaturę poszczególnych lokali powinna być
stosowana tylko wówczas, gdy nie ma możliwości, np. z przyczyn technicznych
zastosowania metod wykorzystujących wskazania ciepłomierzy lub urządzeń
wskaźnikowych”.
Należy podkreślić, że
obowiązek instalowania urządzeń służących do indywidualnego rozliczania kosztów
ogrzewania w budynku wielolokalowym wynika z Rozporządzenia Ministra
Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w
sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Do opisanej sytuacji ma zastosowanie § 135 ust. 3 : „W przypadku zasilania instalacji ogrzewczej wodnej z kotłowni w
budynku mającym więcej niż jedno mieszkanie lub lokal użytkowy należy
zastosować następujące urządzenia służące do rozliczania kosztów zużytego
ciepła:
1)
urządzenie do
pomiaru ilości zużytego paliwa w kotłowni,
2) urządzenia umożliwiające indywidualne
rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań lub lokali użytkowych w
budynku.
4. Autor omawianej opinii jest konsekwentny w swym negatywnym stosunku do rozliczania kosztów ciepła na ogrzewanie w budynkach wielolokalowych według rzeczywistego zużycia. Jak to pokazuje treść publikacji, nie zna obowiązujących przepisów prawa w tym zakresie jak również nie rozumie na czym polega indywidualne rozliczanie kosztów ciepła na ogrzewanie z wykorzystaniem urządzeń dopuszczonych do stosowania przy podziale tych kosztów. Swoje stanowisko próbuje narzucać innym wykorzystując do tego autorytet doradcy parlamentarnego ds. polityki mieszkaniowej. Trudno to zrozumieć jeśli wziąć pod uwagę założenia polityki energetycznej Państwa w sektorze komunalno – bytowym, podejmowane aktualnie w świecie oraz także w naszym kraju wielorakie przedsięwzięcia dotyczące ograniczania zużycia energii. Takie stanowisko doradcy parlamentarnego pozostaje także w rażącej sprzeczności z ideą i treścią Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2006/32/WE w sprawie efektywności końcowego wykorzystania energii oraz usług energetycznych. Przepisy tej dyrektywy aktualnie są przedmiotem analiz Resortu Gospodarki, który w celu jej implementacji do przepisów krajowych przygotowuje specjalną ustawę oraz opracowuje Plan Efektywności Energetycznej.
5. Jak z powyższego wynika, problematyka rozliczania kosztów ciepła na
ogrzewanie w budynkach wielolokalowych jest sprawą trudną wynikającą przede
wszystkim ze specyfiki ciepła, którego nie da się mierzyć i rozliczać tak, jak
pozostałe media energetyczne i wodę. Dlatego też zajmują się tym
specjalistyczne firmy – na zachodzie od kilkudziesięciu lat, u nas od
kilkunastu. Jak wynika z dostępnych
informacji według indywidualnego zużycia z wykorzystaniem różnego typu
podzielników kosztów ciepła w świecie rozliczanych jest ponad 60 milionów
mieszkań a w naszym kraju ponad 3 miliony. Trudno więc zgodzić się ze
stwierdzeniem cytowanego doradcy parlamentarnego, że „podzielniki kompletnie się nie sprawdzają”. W tym miejscu wart
zacytować wniosek jednej ze wspomnianych
konferencji naukowo – technicznej ( Krynica 2004 ). ”Systemy rozliczeń kosztów
ogrzewania oparte o wskazania nagrzejnikowych podzielników ciepła oraz
rozliczeń kosztów wody oparte o opomiarowanie jej zużycia są niskonakładowymi środkami pozwalającymi na
osiągniecie znaczących oszczędności ciepła i wody w budynkach szczególnie
wielolokalowych, a także obniżenie opłat za te czynniki”.
Społeczną rangę tego problemu podkreślają także wnioski z tegorocznej konferencji naukowo- technicznej „Przyjazny dom – dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków”, jaka odbyła się w maju 2007 roku w Krynicy Zdroju. Wspomniane wnioski dostępne są na stronie: www.irkom.org.pl